Lo stato legittimo corrisponde ai contenuti del titolo abilitativo relativi all'edificazio
Lo stato legittimo di un immobile è un concetto fondamentale in ambito edilizio e immobiliare, in particolare nelle operazioni di compravendita. Esso è definito dal Testo Unico dell’Edilizia ed è determinato dai titoli edilizi. Serve ad accertare che non ci siano abusi edilizi e a mettere a riparo chi acquista la casa da eventuali problematiche successive all’atto di vendita. Vediamo più nel dettaglio cosa stabiliscono le norme in materia di stato legittimo e come esse sono cambiate con il Decreto Salva Casa. Per stato legittimo dell’immobile si intende “lo stato stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”. Si specifica inoltre che lo stato legittimo corrisponde ai contenuti del titolo abilitativo relativi non solo alla sua edificazione primordiale, ma anche alle successive modifiche. Diversi bonus fiscali richiedono l’attestazione della conformità dell’immobile con i titoli edilizi risalenti all’edificazione. Per quanto riguarda il Superbonus, ad esempio, prima di iniziare i lavori bisogna accertare lo stato legittimo dell’immobile. Per operare gli interventi previsti occorre sempre dotarsi di un titolo abilitativo come CILA, CIL o SCIA, non è infatti possibile intervenire su una situazione abusiva non condonata, non si possono applicare incentivi dove non c’è conformità edilizia e urbanistica, né su un edificio abusivo è possibile effettuare esclusivamente opere di manutenzione ordinaria. Il Decreto Salva Casa è così intervenuto al fine di semplificare la verifica della conformità legale di un immobile, o di una sua parte, andando a modificare la normativa relativa alla documentazione amministrativa inerente. Dunque, se fino al 29 maggio 2024 lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare era quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e, in aggiunta, da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, dal 30 maggio 2024, lo stato legittimo di un immobile può essere dimostrato attraverso i seguenti metodi: tramite l’ultimo titolo edilizio rilasciato o assentito per lavori che abbiano coinvolto l’intero immobile o unità immobiliare, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti durante il rilascio; mediante la regolarizzazione delle varianti antecedenti al 1977 con il pagamento dell’oblazione prevista; con i titoli rilasciati dopo i procedimenti di accertamento di conformità in sanatoria secondo gli articoli 36 e nuovo 36-bis, previo pagamento delle sanzioni/oblazioni; attraverso il pagamento della sanzione pecuniaria conseguente all’annullamento del permesso di costruire, che produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria. Qualora esista un principio di prova del titolo abilitativo, ma manchino i dettagli specifici o una copia del documento, lo stato legittimo può infine essere determinato utilizzando le informazioni catastali di primo impianto o altri documenti comprovanti. Questi documenti possono includere fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio, o altri atti, pubblici o privati, di comprovata provenienza. Inoltre, si può fare riferimento al titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio, integrato con eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali.