Cedolare secca - Crediti iStock Photo
Nella bozza della Manovra 2024 firmata dal governo Meloni è previsto un intervento netto e deciso sulla cedolare secca che, stando alle indiscrezioni, dovrebbe passare dall’attuale 21% al 26% per i secondi immobili di proprietà dei contribuenti dati in locazione. Al momento si tratta, lo ricordiamo, soltanto di anticipazioni, con le diverse anime della maggioranza che discutono sul da farsi e sembra che si prenderà la decisione di aumentare l’imposta solo per gli affitti di durata superiore a 30 giorni e per le case che vanno dalla seconda alla quarta casa. Sempre in tema di affitti, la Legge di Bilancio potrebbe prevedere anche l’obbligo di un Codice Identificativo Nazionale da utilizzare per tracciare i contribuenti che affittano immobili di loro proprietà.
Cedolare secca, struttura e funzionamento
La cedolare secca, così come riportata dall’Agenzia delle Entrate, rappresenta un “regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile)“. Ne deriva che i contratti per i quali è scelta questa opzione non prevedono il pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo che solitamente dovrebbero essere corrisposte per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Diverso è invece il caso della cessazione del contratto di locazione, caso in cui non è previsto che la cedolare secca sostituisca l’imposta di registro. Possiamo dunque dire che la scelta della cedolare secca eviti al contribuente di pagare:
- l’Irpef e le addizionali; - le imposte di registro; - l’imposta di bollo sul contratto di locazione; - le imposte di registro e di bollo per l’eventuale risoluzione e sulle successive proroghe del contratto di locazione.
La cedolare secca applicata nel mondo degli affitti prevede, stante l’attuale ordinamento, due aliquote, una al 10% e una al 21%. Nel primo caso le parti stipulano un contratto d’affitto a canone concordato, con la richiesta mensile che agisce all’interno dei parametri che vengono decisi in ogni città in maniera diversa. Il secondo caso, invece, quello dell’aliquota al 21%, si ha nel momento in cui le parti ricorrono ad un contratto a canone libero. Proprio su quest’ultimo aspetto dovrebbe agire la Manovra 2024, portando all'innalzamento al 26% dell’aliquota.
Cedolare secca e affitti brevi
Il meccanismo descritto della cedolare secca viene applicato anche sui contratti di affitto brevi che, tra le altre cose, non prevedono l’obbligo di registrazione. Per questo tipo di locazioni e per quelle turistiche, la cedolare secca è attualmente al 21%. Tale aspetto comporta enormi vantaggi fiscali per chi opera nel settore turistico affittando, per piccoli periodi, la propria seconda casa ed innesca le polemiche degli altri operatori del settore, come gli albergatori, che invece sono soggetti a maggiore tassazione.
La Legge di Bilancio del 2021 aveva in tal senso provato a porre fine all’affitto turistico selvaggio di seconde case, specie nelle grandi città turistiche, prevedendo che si potesse sfruttare la cedolare secca al 21% solo nei casi in cui i proprietari avessero un massimo di quattro appartamenti destinati ad affitti brevi per ogni periodo d’imposta. Oltre tale soglia, invece, è necessario svolgere la propria attività in forma imprenditoriale e aprire la partita Iva.
Le novità dal 2024 in tema di cedolare secca
L’intervento del 2021 si è dimostrato essere poco risolutivo, tanto che nel 2024 l’esecutivo Meloni vuole che l’aliquota della cedolare secca passi, come detto, al 26%. La modifica dovrebbe interessare soltanto gli affitti superiori ai 30 giorni e non la prima casa, la cui cedolare secca in caso di affitto resterebbe al 21%, ma le abitazioni dalla seconda alla quarta.