Con la surroga si può trasferire il mutuo in un'altra banca
Nel momento in cui si ha attivo un mutuo presso un istituto di credito può sorgere, in chi ha sottoscritto il prestito, la necessità di cambiare la banca per andare verso delle soluzioni economiche più vantaggiose. Si tratta della cosiddetta surroga del mutuo, operazione che assume particolare rilievo in periodi storici contraddistinti da un rialzo dei tassi di interessi bancari e, dunque, delle rate dei mutui. Molti sono gli aspetti da tenere in considerazione quando si vuole surrogare un mutuo, con il mutuatario che dovrà valutare l’impatto che questa opzione potrà avere sul suo portafoglio, sia nell’immediato che nel lungo periodo. È opportuno inoltre precisare che cambiare l’istituto di credito quando il mutuo è in corso è una pratica possibile, ma molto spesso vengono posti dei limiti e delle variabili che devono essere prese seriamente in considerazione dagli interessati alla surroga.
Surroga dei mutui, cos’è
Così come in parte già accennato, la surroga del mutuo, anche detta portabilità, rappresenta un’operazione con cui un mutuatario può trasferire il proprio debito in un’altro istituto di credito, una banca, che offre delle condizioni più vantaggiose. Nel momento in cui chi ha un mutuo attivo presso una banca palesa la propria intenzione alla portabilità, l'istituto di credito d’origine non può opporsi in nessun modo, ma ha solo la possibilità di effettuare una controproposta che, verosimilmente, avrà tassi d’interesse più bassi. A tal proposito si sottolinea che, malgrado siano facilmente confondibili, la surroga del mutuo deve essere intesa come uno strumento a disposizione del mutuatario profondamente diverso rispetto alla rinegoziazione che, come intuibile, prevede che il soggetto debitore tratti con la stessa banca che ha erogato il mutuo delle nuove e più vantaggiose condizioni. Nel caso di surroga, inoltre, la banca di destinazione, quella verso la quale verrà trasferito il mutuo, può decidere di acconsentire o meno il trasferimento del debito. Più nello specifico ha la facoltà di valutare prima tutta una serie di documenti e requisiti necessari del mutuatario.
Surroga del mutuo: come funziona
Dar vita ad un surroga del mutuo è un’operazione più semplice di quello che si possa pensare. Dal 2007, con la Legge n.40 del 2 aprile (il cosiddetto Decreto Bersani), la portabilità è diventata una pratica quasi automatica, con il mutuatario che deve preoccuparsi solo di selezionare l’istituto di credito che gli offre le condizioni economiche più vantaggiose. Ecco dunque che sarà sufficiente inviare una richiesta con raccomandata alla banca di destinazione, avendo cura di allegare i documenti anagrafici e lavorativi e del vecchio mutuo. Si tratta, generalmente: - del documento di identità e del codice fiscale dell’intestatario; - delle buste paga più recenti e dell’ultimo modello 730 per i lavoratori dipendenti; - dell’iscrizione alla Camera di commercio industria e artigianato, all’albo dei professionisti e ultima Certificazione Unica per i lavoratori autonomi; - della copia del compromesso del vecchio mutuo, delle planimetrie dell’atto di acquisto dell’immobile e così via.
Il nuovo istituto di credito, analizzate le carte e definite le condizioni, può decidere se accettare o meno la richiesta. In caso di riscontro positivo sarà la banca stessa a svolgere tutte le pratiche necessarie per la surroga, assoggettandosi anche tutti i costi degli oneri. Il mutuatario, dunque, è chiamato solo ad attivare la pratica, con gli istituti di credito che si muovono in seguito in autonomia, evitando quindi che il soggetto debitore debba parlare con la sua banca d’origine o ritrovarsi a dover gestire pratiche e documenti dei quali non ha piena consapevolezza. L’istituto di credito d’origine, come detto, non può opporsi alla surroga ed ha 30 giorni dalla ricezione della richiesta per effettuare il passaggio: se così non fosse dovrà corrispondere al cliente una penale dell’1% del credito concesso con l’aggiunta della rata per ciascun mese di ritardo causato.
Le spese per la surroga dei mutui
Effettuare la surroga di un mutuo è un’operazione sostanzialmente gratuita per il mutuatario, in quanto sarà la banca di destinazione a farsi carico di quasi tutte le spese per l’istruttoria della pratica, per la perizia dell’immobile o per gli atti notarili. A carico del debitore c’è solo la tassa sull’ipoteca, che ha un costo di 35 euro.
Surroga del mutuo, quando è possibile e quando non lo è
Dai discorsi fin qui affrontati è possibile dire che la surroga è possibile per tutti i mutui di liquidità, in quanto non prevedono particolari vincoli. Si tratta del mutuo prima o seconda casa, di liquidità, la ristrutturazione, già surrogato, bancario, fondiario, accollato e chirografario. Anche nel caso di mutui agevolati, come quello concesso agli under 36, è possibile per il mutuatario procedere con la portabilità senza che vengano persi i vantaggi ottenuti in sede di sottoscrizione. È inoltre molto importante ricordare che la legge italiana non prevede dei limiti temporali per la surroga del mutuo che, paradossalmente, potrebbe essere richiesta anche il giorno successivo alla sottoscrizione del mutuo. I limiti, in tal senso, potrebbero però essere imposti dalle banche di destinazione che, generalmente, accettano la surroga dopo almeno 12 o 24 mesi di rate pagate per accertarsi dell’affidabilità del cliente. In ultimo va sottolineato che, malgrado non vi sia nessun limite imposto dalla legge, nella prassi è quasi impossibile che un mutuo già surrogato venga nuovamente ammesso alla portabilità. Le banche, infatti, considerano tale pratica poco sicura per la loro stabilità.
Surroga del mutuo: quando conviene
La surroga del mutuo, in quanto pratica posta in essere principalmente per abbassare i tassi d’interesse, appare molto conveniente soprattutto nei casi in cui la banca d’origine abbia imposto un costo del prestito molto elevato. Va tuttavia sottolineato che nell’odierno mercato dei mutui, fortemente segnato da rialzi dei tassi imposti dalla Banca centrale europea, difficilmente si potranno trovare degli istituti che offrano delle soluzioni diverse rispetto alla banca d’origine. Lo scenario, infatti, vede tutti gli attori del settore bancario offrire delle condizioni che sono nel complesso allineate. Non potendo guardare troppo ai tassi d’interesse, un altro motivo di convenienza della surroga può essere rappresentato da una maggiore dilazione dei tempi di restituzione. In questo modo, infatti, si riuscirà ad abbassare la rata mensile.
Convenienza c’è poi anche nel passaggio da un mutuo a tasso variabile, con la rata che varia al modificarsi dei tassi d’interesse, ad uno a tasso fisso, con il tasso che viene bloccato a quello stabilito in sede di sottoscrizione. Per capire se una surroga conviene è consigliabile eseguire un semplice calcolo matematica a step: - moltiplicare le rate del mutuo d’origine per gli anni che mancano alla sua estinzione; - fare la stessa operazione con le rate del nuovo mutuo e la durata del mutuo di surroga.
Se il valore della prima moltiplicazione è più alto rispetto alla risultante della seconda, si sarà in presenza di una convenienza nella surroga.