Crediti iStock - La rinegoziazione del mutuo
Quando si ha un mutuo attivo presso una banca è necessario monitorare costantemente l’andamento del mercato dei tassi d’interesse, facendo attenzione a che il proprio prestito non presenti delle condizioni nettamente peggiori rispetto allo scenario complessivo.
Se così fosse, infatti, sarebbe necessario modificare le carte in tavola attraverso una surroga del mutuo o con una rinegoziazione dello stesso. In quest’ultimo caso si è di fronte ad una modifica strutturale delle condizioni del contratto di mutuo originale che è stato siglato tra il mutuatario e l’istituto di credito. È in quest’aspetto che si evince la principale differenza tra surroga e rinegoziazione che, infatti, avviene mantenendo immutati gli attori e non coinvolgendo altre banche. Gli obiettivi che si perseguono rinegoziando un mutuo possono essere diversi, dall’abbassamento dei tassi d’interesse alla dilazione o accorciamento della durata del prestito fino all’eventuale passaggio da tasso fisso a variabile o viceversa. In ogni caso, tuttavia, ciò a cui punta il mutuatario è l’ottenimento di una migliore condizione della propria posizione, con rate e tassi più vantaggiosi. Si tratta, inoltre, di una pratica che è sempre gratuita per il cliente di una banca, ma che può verificarsi solo in presenza di particolari cambiamenti finanziari nella situazione economica del contraente.
Cos’è la rinegoziazione del mutuo
Nell’odierno scenario economico, fortemente contraddistinto da un netto aumento dei tassi d'interesse da parte della Banca Centrale europea, molti sono i cittadini che si sono ritrovati a dover pagare delle rate estremamente più alte rispetto al passato. Si parla, evidentemente, di coloro che hanno sottoscritto dei mutui a tasso variabile che, in questo scenario, non appaiono certo vantaggiosi come invece era in passato. Per cercare di contrastare questa situazione di forte difficoltà, il governo italiano nella Legge di Bilancio 2023 ha previsto che tutti i mutui ipotecari a tasso variabile possano essere rinegoziati dai contraenti (comma 322). Entrando più nel dettaglio, la rinegoziazione spetta a coloro che hanno raggiunto un accordo di mutuo antecedentemente all’entrata in vigore della norma, cioè il 1° gennaio 2023, e hanno richiesto un importo economico non superiore a 200 mila euro. In ultimo, non certo per importanza, è necessario che il mutuo per il quale si chiede di modificare le condizioni sia a tasso variabile per tutta la durata del prestito. Oltre alle caratteristiche del mutuo, la Legge di Bilancio prevede dei requisiti anche per i sottoscrittori che, infatti, devono avere un Isee pari o inferiore a 35 mila euro. Quest’ultimi, inoltre, non dovranno avere delle rate in arretrato e, con la rinegoziazione, dovranno andare verso delle soluzioni a tasso fisso. Per sfruttare queste agevolazioni statali c’è un finestra di tempo ben precisa che si chiuderà il 31 dicembre 2023.
Rinegoziazione del mutuo, come funziona
Per rinegoziare un mutuo bisogna fare una richiesta specifica alla banca presso la quale si ha attivo un mutuo. Occorre nello specifico inviare una raccomandata A/R avendo cura di segnalare le condizioni che si è intenzionati a modificare con l’aggiunta delle opportune motivazioni. All’istanza vanno allegati anche i documenti reddito che possono certificare una modifica del proprio stato patrimoniale. La banca, una volta ricevuta la raccomandata, dovrà effettuare tutte le verifiche del caso e, in caso di riscontro positivo, passerà alla messa in discussione del contratto e al ricalcolo delle rate del mutuo. Questa pratica è, come detto, sempre gratuita per i mutuatari, con la banca che in nessun caso potrà richiedere delle spese aggiuntive, e può essere applicata a qualunque tipologia di contratto. Non ci sono, dunque, dei mutui che non possono essere rinegoziati, anche se questi sono stati attivati sfruttando delle agevolazioni fiscali, come nel caso del mutuo per gli under 36.
Rinegoziazione del mutuo: i rapporti tra banca e cliente
Nel momento in cui banca e cliente si accordano per la rinegoziazione del mutuo stabiliscono anche quali sono gli elementi del loro contratto che devono essere rivisti. Si potrà, nello specifico, intervenire sui tassi d’interesse, così come sulla durata dei tempi di estinzione e di pagamento, avendo anche la possibilità di agire in maniera simultanea su più elementi. In questo modo si andrà a definire una nuova rata del mutuo, per il calcolo della quale si possono sfruttare i molti calcolatori digitali che si trovano con grande facilità online. Per una stima più precisa e puntuale, tuttavia, il consiglio è sempre quello di rivolgersi o direttamente alla banca o ad un consulente finanziario specializzato.
Gli elementi rilevanti della rinegoziazione del mutuo
Così come si diceva in precedenza, sono diversi gli elementi su cui si può intervenire quando si vuole rinegoziare un mutuo. Volendo citare i casi più frequenti, è possibile dire che si cerca quasi sempre: - di cambiare il tipo di tasso di interesse, da variabili a fisso, sfruttando in questo caso anche quanto stabilito dalla Legge di Bilancio 2023; - di abbassare il tasso di interesse, sfruttando l’ipotetica situazione in cui, rispetto al momento della sottoscrizione, il livello generale dei tassi dei mutui si sia abbassato; - di realizzare una modifica delle tempistiche, allungando o accorciando il mutuo. La Legge di Bilancio 2023 ha previsto che i mutuatari possano allungare il piano di rimborso fino a un massimo di cinque anni. Tale possibilità, tuttavia, è riservata solo in presenza di mutui con rate residue di massimo 20 anni.
A livello generale un cliente ha sempre la facoltà di rivedere le tempistiche del proprio mutuo, anche se nella prassi le banche tendono a prendere in considerazione questa ipotesi solo dopo che sono trascorsi almeno due anni dalla pagamento della prima rata; di rivedere le generali condizioni contrattuali, con l’obiettivo di ridurre o eliminare i costi periodici del mutuo che incidono, inevitabilmente, anche sulla rata.
In conclusione è necessario rimarcare un concetto, ovvero che la rinegoziazione di un mutuo non è un diritto del cliente di una banca, il quale ha comunque sempre la facoltà di poterlo chiedere. Questo vuol dire che, pur a fronte di una richiesta documentata e in assenza di una normativa specifica (come quella prevista dalla Legge di Bilancio 2023), le banche non sono tenute sempre ad accettare le volontà presentategli dal mutuatario.