La Bce (Banca centrale europea) ha alzato i tassi dello 0,5%. Ma cosa comporta questo rialzo del costo del denaro per le tasche di noi comuni mortali? Il primo esempio pratico è un incremento dei mutui a tasso variabile.
Di quanto? E che tipo di mutuo conviene ora? Ad aiutarci in questa complessa scelta è il sito leader di settore Idealista.it che ha fatto alcune simulazioni provando a dare alcuni consigli.
Quanto aumentano i mutui
“Immaginando un mutuo di 125.000 euro a 25 anni, - spiega Fabio Femiani, responsabile mutui di Idealista.it - la rata è già passata da circa 450 euro mensili di gennaio 2022 a circa 620 euro di oggi, con il rischio di salire di ulteriori 100 euro in virtù dei futuri rialzi dei tassi che Bce manovrerà da qui a giugno 2023 per contrastare l’inflazione”. La presidente della Bce, Cristina Lagarde ha già infatti detto che è molto probabile un ulteriore aumento già a marzo. Ovviamente, l’impatto è minore laddove il debito residuo o la durata del finanziamento siano più brevi. “Per esempio, - spiega il responsabile mutui di idealista, - su un mutuo variabile di 100.000 euro a 20 anni un aumento dell’Euribor dello 0,5% porterebbe con sé un incremento della rata di “soli” 25 euro, passando dagli attuali 540 a 565 euro, nell’ipotesi di uno spread all’1%”.
Fisso, variabile o misto: cosa conviene ora?
Se negli ultimi anni (in corrispondenza dell'emergenza Covid), con i tassi a zero, i mutui a tasso variabile erano i più convenienti ora le cose possono cambiare. "Sebbene, in questo momento, molti istituti siano restii ad offrire condizioni aggressive sui prestiti a tasso fisso, questa tipologia di mutuo continua ad essere quella più frequentemente richiesta dalla clientela. Dall'inizio del movimento al rialzo dei tassi a partire dallo scorso luglio, inoltre formule ibride come quelle dei mutui a tasso misto, mutui variabili con rata fissa oppure con cap, sono per così dire 'rinati' e vengono preferiti da molte famiglie per ottenere finanziamenti a prezzi più bassi e più stabili per un primo periodo di anni (nel caso del tasso misto), oppure per proteggersi dall'attuale incertezza (nel caso dei finanziamenti a rata costante e durata variabile)". Naturalmente la convenienza dipende dal livello a cui è fissato il tasso fisso dalle banche (se molto alto può convenire comunque ancora un tasso variabile). In questo momento i tassi fissi offerti dalle banche sono molto più alti rispetto a un anno fa.
Cos'è il mutuo a tasso misto
Un mutuo misto combina il pagamento di una rata mensile a tasso di interesse fisso durante i primi anni di finanziamento con una rata mensile a tasso di interesse variabile che verrà applicato per il resto degli anni fino alla scadenza. Il mutuo a tasso misto in particolare permette, durante il piano di ammortamento, di passare da un tasso fisso ad un tasso variabile, e viceversa.
L'analisi della Fabi
Secondo l'analisi di Fabi (il sindacato unico dei bancari) riportata da Idealista.it, se i vecchi contratti a tasso fisso non hanno riscontrato, per forza di cose, alcun aumento, i mutui a tasso variabile sono cresciuti, in media, del 43 per cento. Il che significa che chi pagava una rata di circa 500 euro al mese, oggi paga, al mese, 715 euro ovvero 215 euro in più.
I nuovi mutui a tasso fisso invece sono passati da un interesse medio di circa 1,8% anche oltre il 4% con le rate mensili che, pertanto, possono risultare, sulla base delle offerte delle banche, anche raddoppiate. Ad esempio un mutuo a tasso fisso da 200.000 euro della durata di 25 anni (con tasso medio applicato dalle banche del 3,9%), richiede un rimborso mensile di 1.056 euro. Un mutuo per la metà del suo valore, ad un tasso del 3,7 per cento e per la stessa durata, costerà invece mensilmente 517, secondo la simulazione di Fabi.
I nuovi mutui a tasso variabile sono arrivati al 2,8% dallo 0,6% di fine 2021: vuol dire che per un prestito da 150.000 euro della durata di 20 anni la rata mensile oggi è di 825 euro, ben 160 euro in più (+24%) rispetto a quella che si sarebbe ottenuta un anno fa ovvero 665 euro.
Il valore complessivo dei mutui per l’acquisto di abitazioni ammontava, a fine novembre, a 426 miliardi di euro, in crescita di 50 miliardi rispetto a fine 2017 (+13,5%). Sempre per l'analisi Fabi sono 3,5 milioni gli italiani che hanno un mutuo sulle spalle.