Roma, 7 dicembre 2023 – Nel momento in cui un soggetto acquista un immobile e, tempo dopo, lo rivende ad un prezzo più alto realizza quella che fiscalmente viene definita come plusvalenza. In questi casi il Fisco italiano pretende che il contribuente versi una parte dell’incasso sotto forma di tasse alle casse dello Stato e, proprio su questo aspetto, la Legge di Bilancio 2024 ha previsto delle modifiche, con specifico riferimento alle plusvalenze generate dalla vendita di un immobile che è stato soggetto agli interventi di ristrutturazione previsti dal Superbonus.
Come funziona la tassazione sulle plusvalenze
Una plusvalenza immobiliare, come detto, si genera nel momento in cui un soggetto riesce a vendere un immobile ad un prezzo più alto rispetto a quello di acquisto. Tale fenomeno può verificarsi in diversi modi, come ad esempio un aumento generale dei prezzi del mercato o una rivalutazione della zona in cui è ubicato l’immobile, con lo Stato che tassa questi proventi come reddito diverso, ovvero non derivante da capitale investito o dal lavoro.
La tassazione sulle plusvalenze, considerate come la differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, prevede che l’aliquota venga applicata solo sulla parte netta dell’importo, ovvero senza considerare le spese. Dalla precedente differenza, dunque, devono essere tolte le tasse sostenute dal contribuente per acquistare l’immobile, l’onorario del notaio e per ogni altra forma di intermediazione, così come le spese eventualmente sostenute per la manutenzione straordinaria. A questa regola generale, fanno eccezione alcuni casi particolari nei quali lo Stato decide di non tassare le plusvalenze immobiliari. Si tratta, nello specifico, delle situazioni in cui:
- un immobile è stato acquistato da più di 5 anni
- deriva da un’eredità
- è stato utilizzato per la maggior parte del tempo del possesso ( la metà del tempo più un giorno) come abitazione principale dal proprietario o dai suoi familiari stretti, come figli, fratelli, nonni, nipoti di nonni, generi, nuore e suocere.
Come pagare le tasse sulle plusvalenze immobiliari
Chi è chiamato al pagamento di una plusvalenza immobiliare ha a disposizione due metodi, quali la tassazione ordinaria, ovvero attraverso il calcolo basato sulle aliquote Irpef, o quella sostitutiva, nella misura del 26% dell’importo netto ottenuto. La scelta di una delle due differenti modalità è propria del contribuente che opterà per quella che gli è economicamente più conveniente.
Plusvalenze immobiliari: cosa cambia nel 2024
Come accennato, la Legge di Bilancio 2024 prevede delle modifiche, o per meglio dire delle aggiunte, al sistema di tassazione delle plusvalenze immobiliari. Entrando più nello specifico, è stabilito che la vendita di immobili il cui prezzo risulti maggiorato dal fatto di aver beneficiato dei lavori di ristrutturazione del Superbonus edilizio avvenga con l’applicazione del 26% sulla tassazione delle plusvalenze o con quella ordinaria, ma la Manovra:
- allunga a 10 anni il periodo di riferimento per il calcolo della plusvalenza, che raddoppia, dunque, rispetto ai 5 ordinari. Vengono comunque confermati gli stessi motivi per l’esenzione dalla tassazione in precedenza descritti;
- prevede dei metodi differenti per il calcolo delle plusvalenze generate dai lavori di ristrutturazione. Più nel dettaglio, per tutti gli interventi che sono stati realizzati nel periodo precedente alla vendita compreso tra i 5 e i 10 anni si prende in considerazione soltanto il 50% del valore della ristrutturazione stessa. Nel caso in cui, invece, la vendita dell’immobile avvenga entro 5 anni dai lavori di ristrutturazione effettuati sfruttando il Superbonus, non viene preso in considerazione il valore della ristrutturazione.
Si sottolinea infine che le modifiche della Legge di Bilancio 2024 interessano solo il Superbonus, mentre per quanto riguarda il bonus casa, l’ecobonus e il bonus facciate, la tassazione della plusvalenza segue lo schema ordinario.