Roma, 23 maggio 2024 – Domani il Consiglio dei ministri esaminerà il Dl Piano casa, il provvedimento voluto dal ministro alle Infrastrutture Matteo Salvini per sanare “piccole violazioni edilizie” interne (soprattutto) alle abitazioni. Ma quale sarà il testo esaminato dal Cdm? Che misure conterrà? Cosa si potrà sanare? Siamo in grado di illustrare i principali provvedimenti contenuti nella bozza.
Il Dl Piano casa
"Il presente decreto legge reca disposizioni di carattere urgente e di natura puntuale volte a fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo". E' quanto si legge nella relazione illustrativa del decreto legge 'salva-casa'.
Gli obiettivi
"Trattasi, in particolare, di misure specifiche finalizzate – si legge nella relazione del provvedimento – a rimuovere quegli ostacoli (ricorrenti nella prassi) che determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità formali. Si tratta di misure finalizzate, dunque, a tutelare anche il legittimo affidamento dei proprietari che, avendo legittimamente acquistato immobili in assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici, si trovano nell'impossibilità di alienare (vendere ndr) i propri immobili, in forza della normativa sopravvenuta".
Le disposizioni "mirano alla salvaguardia dell'interesse alla celere circolazione dei beni, consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante l'adozione di misure di semplificazione volte a favorire, inter alia, la regolarizzazione delle cosiddette lievi difformità edilizie", si legge ancora.
Sanatoria fino al 5% della superficie
Il Dl prevede una tolleranza fino al 5% della superficie prevista dai titoli edilizi per gli interventi effettuati fino al 24 maggio 2024. E' quanto prevede una bozza del piano casa all'esame del preconsiglio convocato in vista del Consiglio dei ministri di domani.
La norma prevede in particolare che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se rientrano:
- entro il 5% di quanto previsto dal titolo abilitativo per immobili fino a 100 metri quadrati;
- entro il 4% per immobili da 100 a 300 metri quadrati
- entro il 3% per immobili da 300 a 500 metri quadrati
- entro il 2% per immobili oltre 500 metri quadrati
Muri interni e aperture
La bozza introduce "tolleranze esecutive" anche per "il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne (porte), la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere". Nelle zone sismiche un tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di sicurezza.
Vetrate e tende su balconi
Potranno essere installati in edilizia libera, e quindi senza "alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione" vetrate amovibili su logge e balconi, tende a pergola ma anche porticati rientranti all'interno dell'edificio. Gli elementi installati non dovranno configurare "spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici" e dovranno "ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente".
Sono previste opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da:
- tende
- tende da sole
- tende da esterno
- tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile
- tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera
Cambio di destinazione d’uso più semplice
Sarà possibile "il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare senza opere all'interno della stessa categoria funzionale" e "tra le categorie funzionali relative alla categoria: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale e commerciale". Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra "il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio".
Salvati i dehors Covid
Le strutture amovibili realizzate durante l'emergenza Covid per finalità "sanitarie, assistenziali, educative" e mantenute in esercizio alla data di entrata in vigore della presente disposizione "possono rimanere installate in deroga al vincolo temporale" in presenza di "comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità”. “Resta ferma – si legge nella bozza – la facoltà per il Comune territorialmente competente di richiederne in qualsiasi momento la rimozione”, viene sottolineato nel testo.
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Vetrate, pompe di calore e barriere
Tra le misure introdotte dal primo articolo del decreto casa ci sono alcune modifiche all'articolo 6, comma 1, del Tue (il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) "finalizzate ad ampliare le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, ovverosia quegli interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo, né permesso e/o comunicazione, in quanto non eccessivamente impattanti". Si tratta "a titolo esemplificativo, di interventi di manutenzione ordinaria, di installazione di pompe di calore inferiori a 12 kw, di rimozione di barriere architettoniche e di installazione di “Vepa” vetrate panoramiche amovibili (non fisse) installate su logge e balconi", è scritto sempre nella relazione. Inoltre viene chiarito che "tra gli interventi di edilizia libera rientrino anche la realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (Vepa) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all'interno dell'edificio".
Sanatoria per parziali difformità
Arriva inoltre la possibilità di sanatoria per interventi effettuati in parziale difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), superando l'istituto della doppia conformità. In particolare la norma stabilisce che fino alla scadenza dei termini del permesso di costruire e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative "il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione".
I costi?
Le regolarizzazioni (almeno alcune) non saranno a costo zero: si dovrà pagare una sanzione. La stima del gettito previsto però non è ancora disponibile.