Nuda proprietà - Crediti iStock Photo
Roma, 30 luglio 2024 – Tra le varie possibilità offerte dal mercato immobiliare per l’acquisto di immobili c’è, anche, la nuda proprietà. Si tratta di un’opzione che permette al venditore di un immobile di proprietà di cedere il bene senza però privarsi della possibilità di continuare a utilizzarlo (viverci) per un determinato periodo di tempo, solitamente fino alla fine della sua vita. Il vantaggio per chi acquista è poter contare su un prezzo dell’immobile decisamente più basso rispetto ai valori del mercato, mentre il limite è quello di non poter usufruire da subito del bene.
Che cos’è la nuda proprietà
Il concetto di nuda proprietà può essere sintetizzato nella vendita di un’immobile il cui valore viene decurtato dell’usufrutto del bene stesso (diritto di godere di un determinato bene), almeno fino alla fine del periodo concordato tra le parti (solitamente la vita del venditore). Quest’ultimo, dunque, pur avendo ceduto l’immobile e incassato le somme, ha diritto a mantenere l’utilizzo della casa. Chi acquista prende il nome in questo caso di nudo proprietario, ovvero di un soggetto che è padrone del bene, ma non ne ha l’immediata possibilità di utilizzo. Il venditore, invece, viene inteso come usufruttuario.
Come si calcola il valore della nuda proprietà
La nuda proprietà offre dei vantaggi di spesa non trascurabili, soprattutto per chi compra. Il valore di mercato dell’immobile, infatti, viene decurtato dell’usufrutto, con la cifra che scende in base a diverse caratteristiche specifiche di ogni contratto, come:
-le aspettativa di vita dell’usufruttuario, date dalla sua età e dallo stato di salute; -la capacità dell’immobile in vendita di generare reddito, ovvero la sua capitalizzazione del reddito medio prospettico.
Il prezzo di un immobile in nuda proprietà può essere calcolato seguendo alcune linee guida. Va anzitutto misurato il valore dell’usufrutto che si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse. Tale prodotto dovrà poi essere moltiplicato per un coefficiente che viene fornito, periodicamente, dall’Agenzia delle Entrate e che tiene conto dell’età dell’usufruttuario. Più alta sarà l’età, nello specifico, maggiore sarà il coefficiente.
Il ruolo dell’usufruttuario
Così come stabilito dalla legge italiana, l’usufruttuario ha dei diritti e deve rispettare una serie di doveri. Nessuno vieta all’usufruttuario, ad esempio, di affittare o vendere il suo usufrutto a terze persone nei limiti del contratto della nuda proprietà, in quanto può beneficiare a pieno del bene fino alla fine del periodo concordato con il nudo proprietario. L’usufruttuario, tuttavia, deve garantire nel suo operato la manutenzione ordinaria del bene, avendo cura di mantenere l’immobile in buono stato, così come di provvedere a pagare le tasse e i canoni annuali, come l’Imu. Le spese straordinarie, come quelle strutturali, invece, sono da considerarsi a carico del nudo proprietario, a meno che l’accordo tra le parti non abbia previsto altro.
Nel momento in cui il nudo proprietario dovesse rendersi conto del venir meno dei doveri dell’usufruttuario, può chiedere l’estinzione dell’istituto, avendo naturalmente cura di dimostrare con prove le proprie dichiarazioni.
Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà
Per quanto possa sembrare che la nuda proprietà offra vantaggi, specie economici, solo all’usufruttuario, va sottolineato che i benefici si estendono anche al nudo proprietario. Questo, infatti, acquista un immobile a un valore nettamente inferiore rispetto al prezzo di mercato, potendo così godere di uno sconto non certo trascurabile. Viene da sé, per la sua struttura e meccanismo, che la nuda proprietà non rappresenti la situazione ideale per chi cerca una casa per viverci dentro nell’immediato, ma sia la condizione ideale per chi desidera effettuare un investimento a lungo termine comprando, ad esempio, una casa per i propri figli ancora piccoli.