Mutui, si intravede l’inversione di rotta. Quando caleranno le rate? Scenari e simulazioni

Roma, 25 settembre 2023 - Cambio di rotta per i mutui all'orizzonte. Dopo l’ultima decisione della Banca centrale europea di alzare di altri 25 punti base il costo del denaro potrebbe insinuarsi una svolta positiva nel panorama dei finanziamenti. Con tutta probabilità le rate dei mutui variabili cresceranno nei prossimi mesi, come da copione; ma il mercato di riferimento potrebbe aver anticipato tale aumento, almeno in parte, attenuando così l’effetto dei rincari sul costo finale dei finanziamenti. C’è poi un dato di fatto di cui tener conto. Il mercato dei mutui nel 2023 è in contrazione: la domanda scende e in calo sono anche le erogazioni. E se la lotta all'inflazione inizia a mostrare i suoi effetti, dopo mesi di stangate si potrebbero intravedere i primi segnali di un cambiamento di rotta per il rincaro dei mutui. Ma è davvero così? E quando scenderanno i tassi dei mutui?

Bce e l’aumento dei tassi 

Secondo le previsioni, la tendenza dovrebbe invertirsi all'inizio del prossimo anno. Ma come sempre tutto dipenderà dall'andamento dell'inflazione e dell’economia. Come si sa, la Bce ha un unico obiettivo: portare l’inflazione dal 5 al 2%. Questo ha implicato finora un drastico aumento del costo del denaro e dei tassi dei mutui variabili, per alcune famiglie oggi diventati insostenibili. Anche pochi giorni fa la Bce ha aumentato di 25 punti base, con effetto dal 20 settembre, i tre tassi di interesse di riferimento: i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali (innalzato al 4,50%), sulle operazioni di rifinanziamento marginale (4,75%) e sui depositi (4%). 

Previsioni mutui 2024

Per quanto riguarda il tasso di inflazione, le proiezioni macroeconomiche degli esperti della Bce indicano un tasso di inflazione del 5,6% nel 2023 che potrebbe scendere al 3,2% nel corso del 2024 fino ad arrivare al 2,1% nel 2025, per effetto di una revisione al rialzo per il 2023 e il 2024 e al ribasso per il 2025. Ora, secondo i Futures il picco dell’indice Euribor è previsto per dicembre prossimo, il cui punto massimo è dato a 3,90% - sebbene negli ultimi giorni abbia superato il 3,80%. Ciò significa che nel prossimo trimestre l’aumento dovrebbe essere inferiore ai 25 punti base della Bce; e in questo senso, si prospetta che da gennaio i tassi inizieranno a calare gradualmente.

Cambio di rotta: il crollo delle richiesta e la discesa dei rincari

Un altro fattore di cui tener conto è la contrazione del mercato dei mutui. A calare sono infatti sia le richieste di mutuo che le conseguenti erogazioni. A stilare l’analisi è Kìron, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa. Secondo il report, nel primo trimestre 2023 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per acquisto casa pari a 10.302 milioni di euro; rispetto allo stesso periodo del 2022, pertanto, si registra una diminuzione delle erogazioni pari a un -26% (oltre 3,6 miliardi di euro). Se si considera che nel 2022 il calo delle erogazioni si era chiuso con un -10% è evidente che gli effetti dell’inflazione sta dando i suoi frutti. A scendere sono anche le richieste di surroga e sostituzione mutuo (-16,8%).

Cosa cambia nella rata: scenari e simulazioni 

Prendendo la simulazione curata da Facile.it e Mutui.it, un mutuo variabile da 126mila euro con durata 25 anni e sottoscritto a gennaio 2022 aveva un tasso TAN di partenza parti allo 0,67% e una rata pari a 456 euro. A seguito dei vari aumenti Bce, lo stesso tasso a settembre 2023 è salito a 5,05%, aumentando la rata a 740 euro. Lo stesso mutuatario si trova dunque a pagare 285 euro in più (+62%) rispetto a quanto siglato inizialmente. Da qui si snodano due possibilità. Se l'Euribor crescerà di altri 25 punti base, la rata del mutuo analizzato potrebbe arrivare a 759 euro, con un aggravio di 303 euro (e dunque raggiungere un +66%). Al contrario, stando alle previsioni dei Futures, l’aumento potrebbe essere più contenuto rispetto ai 25 punti base. In questo senso, se così sarà, la rata potrebbe fermarsi a 748 euro, con un aggravio di ‘soli’ 292 euro in più rispetto a gennaio 2022.

Quando scenderanno le rate dei mutui?

Secondo i Futures, è con l'inizio del nuovo anno che la tendenza dovrebbe finalmente invertirsi. Dando un’occhiata alle quotazioni di giugno 2024, la rata del mutuo appena analizzato dovrebbe scendere a 731 euro, per poi arrivare a 685 euro a giugno 2025. Insomma, sembra che il peggio dovrebbe ormai essere alle spalle. Gli aumenti dei mesi scorsi hanno influenzato negativamente l’andamento del mercato dei mutui, tanto che c’è la possibilità che questi ultimi potrebbero aver terminato la loro corsa al rialzo. Ma tutto, come sempre, dipenderà da due fattori: l’andamento dell’inflazione e dell’economia. L’inflazione è infatti la causa che spinge la Bce ad alzare i tassi per contenerla; l’economia, d'altro canto, laddove risulta in contrazione va a incidere sul ribasso dei tassi d’interesse.