Il mercato immobiliare di Londra tra due possibili scenari
In Regno Unito è in corso il più forte deprezzamento del mercato immobiliare degli ultimi quindici anni. L’impatto è dovuto a diversi fattori. Il primo è l’innalzamento dei tassi di interesse, che nel Regno Unito influenza la maggior parte dei mutui: il 17% dei mutui nel Paese sono a tasso variabile, il restante ad un tasso fisso che viene rinegoziato ogni 2 o 5 anni, a seconda del vigente tasso della Bank of England. Questa dinamica porta - di fatto - a far subire i tipici effetti dei tassi variabili anche ai mutui a tasso fisso. Ad agosto, il tasso di interesse base stabilito dalla Bank of England ha segnato 5.25% Il secondo fattore è legato ad una nuova normativa che ha rimosso la possibilità di dedurre il costo dei mutui a fini fiscali, per i proprietari di immobili, colpendo, in particolare, gli investitori del “buy to let” (comprare per affittare). Un ulteriore impatto l’hanno causato, inoltre, gli effetti della Brexit sull’economia, e i flussi di licenziamenti, in particolare nel settore tech. Non scendono, invece, gli affitti, proprio per effetto dell’innalzamento dei tassi, nell’impossibilità o non convenienza di acquistare immobili, molti residenti scelgono l’affitto come opzione abitativa sostenibile, generando un incremento della richiesta. Gli affitti stanno salendo anche per effetto delle decisioni dei landlords (proprietari immobiliari) che devono affrontare lo stesso incremento dei tassi (in caso di mutuo variabile o di mutuo rinegoziato in questo periodo). Secondo un’analisi della società HouseLet, basata sui dati del Governo, il valore medio degli affitti per le nuove locazioni a Londra è di 2.109 sterline al mese. Gli affitti sono aumentati del 12,9% rispetto allo scorso anno.
Gli esperti: il futuro del mercato immobiliare a Londra e UK tra due scenari
“Una cosa che abbiamo imparato in 35 anni di investimenti nel mercato immobiliare del Regno Unito è che non si può “cancellare” il mercato immobiliare del Regno Unito” - raccontano a Quotidiano Nazionale Luciano Capaldo e Gian Guido Belardi, founder di EC RE, società con sede a Londra e Milano che sviluppa soluzioni e servizi nei diversi settori del Real Estate, tra cui la valutazione di asset e investimenti.
“C’è una forte differenza tra il mercato di Londra, dove sono stati allocati ingenti investimenti immobiliari internazionali e il mercato dell’intero Paese”, raccontano a Quotidiano Nazionale i founder. Una costante, però, sembra essere la volontà degli inglesi di scegliere l’acquisto, quando possibile. Anche se oggi, il rapporto tra guadagni e prezzi rimane molto squilibrato rispetto al 1995, quando gli erogatori di finanziamenti e mutui consideravano un multiplo di 2 sullo stipendio medio, mentre oggi, lo stesso indicatore viene ricalcolato su 4.4. “I cittadini del Regno Unito amano la proprietà. Finché le persone avranno denaro e accesso ai finanziamenti, continueranno ad acquistare perché è considerata più di un semplice investimento. Tuttavia, se riteniamo che i grandi aumenti di reddito siano terminati e che il governo manterrà un limite all'inflazione, allora a un certo punto i prezzi degli immobili dovranno riflettere la realtà del reddito e della ricchezza del Regno Unito”, commentano i founder. Il mercato immobiliare Britannico potrebbe quindi vivere una correzione, che Capaldo e Belardi stimano intorno all’8% medio rispetto al picco precedente, mentre ci si aspetta un possibile taglio dei tassi da parte della Banca d’Inghilterra nel 2024. Tuttavia la scarsa offerta e la crescente domanda, hanno fatto da costante negli ultimi trent’anni, producendo prezzi ben superiori all’inflazione. Per quanto risulti complesso fare previsioni accurate, Capaldo e Belardi vedono due scenari. Se effettivamente Londra rimarrà la “cassaforte” dei ricchi di tutto il mondo, allora i prezzi degli immobili potrebbero continuare a salire esponenzialmente. Ma se l’economia risponderà a trend demografici ed economici di raffreddamento allora, gli investitori dovranno misurare le loro aspettative. “La realtà è che i giorni “d’oro” dell’investimento immobiliare tra la fine degli anni Novanta e l'inizio degli anni Duemila non torneranno nei prossimi due decenni. Gli investitori che stanno pensando di acquistare ora dovrebbero considerare la proprietà come un posto sicuro dove risparmiare i propri soldi, aiutai ovviamente da un elevato reddito da locazione. Quegli investitori che invece sperano di vedere un drammatico aumento dei valori del capitale potrebbero rimanere delusi” - concludono Luciano Capaldo e Gian Guido Belardi.