LE ULTIME TENDENZE DEL MERCATO I trend più accreditati sono l’operational real estate (immobili operativi come possono essere i grandi centri commerciali, la logistica e i data center), che offrono rendimenti più elevati ma comportano una gestione più complessa, e le operazioni di rigenerazione urbana ’Brown to Green’
FED E BCE hanno tagliato i tassi ed ecco che parte l’equazione: "Accendo un mutuo e compro casa". Si tratta di un concetto finanziario ormai entrato nella cultura globale a tutti i livelli, ma certamente questo non è l’unico modo per investire nell’immobiliare. Si può comprare casa e la si può comprare per viverci, affittare e avere un reddito, magari da AirBnB. Ma il settore immobiliare è anche legato all’azionario: si può dunque investire sui gruppi immobiliari, sui grandi trust che investono nel settore e, perché no, anche in settori collegati e attigui quando c’è movimento e una solida strategia che lo giustifichi. Visto il taglio dei tassi di interesse operato dalle banche centrali, Fed e Bce in testa, è dunque il momento di fare il punto analizzando i vari modi di investire e cosa tenere presente quando si investe nell’immobiliare. Il settore immobiliare è sempre stato storicamente un ottimo investimento. Non quanto le azioni, ma comunque molto buono. Se le azioni hanno sempre avuto un rendimento reale del 7% all’anno, gli immobili hanno avuto un rendimento del 5%. Il 5% comprende l’affitto, la rivalutazione, la gestione e la manutenzione e l’adeguamento all’inflazione, ma ora alcune tra le principali forze trainanti del settore negli ultimi 100 anni vanno scemando, come ad esempio la rapida urbanizzazione, la natura del lavoro d’ufficio, l’andamento demografico e l’invecchiamento della popolazione.
I mutui sono in genere uno dei metodi di finanziamento più economici e rappresentano un vantaggio per gli investitori immobiliari. Quando i tassi di interesse si abbassano, i mutui diventano effettivamente più convenienti e si può dunque decidere di fare un investimento e diventare proprietari della casa in cui si vive oppure di acquistare un immobile per poi metterlo a reddito con l’affitto, che può essere utile in un’ottica di maggiore diversificazione del portafoglio. In questo caso due sono le cose da considerare: scegliere una location che possa risultare interessante per il mercato anche nel lungo termine e tenere presente che gestire l’affitto, gli inquilini, gli ospiti di un AirBnB o un gestore immobiliare richiede tempo e non è sempre divertente.
Un’alternativa è scegliere la Borsa e investire nei cosiddetti Real Estate Investment Trust (Reit) quotati. Questi possono possedere molti immobili diversi, pagare i mutui, acquistare o costruire altri immobili, migliorare e gestire gli immobili, e quindi gestire un’impresa redditizia nel tempo a vantaggio degli investitori. I vantaggi dei Reit sono molteplici. In primo luogo, si può essere più flessibili nella scelta dell’importo da investire che può anche limitarsi a poche centinaia di dollari. In secondo luogo, la maggior parte delle volte è relativamente facile e veloce acquistare e vendere il proprio investimento in Reit. Infine, in genere non ci sono grattacapi o stress dovuti a inquilini, ospiti o gestori di proprietà, poiché il Reit si occupa di tutto questo, con un vantaggio di scala, invece di lasciare questo lavoro a voi o al vostro gestore di proprietà. In media, si può guadagnare un po’ di più con i Buy-to-Let (mutuo richiesto per acquisti destinati esclusivamente all’affitto) rispetto ai Reit, ma una volta che si calcola il tempo che si spende per gestire le proprietà e lo si mette in conto, i Reit vincono spesso. Accedere ai Reit non è difficile: personalmente utilizzo eToro ma anche molti altri broker offrono questa opportunità di investimento, che funziona come per qualsiasi grande società: così come si può possedere una società di estrazione dell’oro che possiede molte miniere d’oro e attrezzature dunque, si può invece possedere una società che possiede molti immobili e realizzare così i propri profitti. Negli Stati Uniti, ad esempio, i Reit devono versare ogni anno almeno il 90% del loro reddito imponibile sotto forma di dividendi. Personalmente, tanto per fare un esempio, ho scelto di investire in Playa Hotels & Resorts, un Reit quotato negli Stati Uniti, che possiede e gestisce proprietà alberghiere sulle coste del Messico e nei Caraibi e stipula spesso accordi a lungo termine con società come Hilton o Hyatt per il marchio. Quindi, anche se sull’edificio c’è scritto Hilton, in realtà l’edificio non è di proprietà di Hilton, ma di Playa. Per molte delle spiagge in cui Playa ha delle belle proprietà, le spiagge sono già piene. Non è quindi possibile per i concorrenti entrare e costruire altri hotel sulla spiaggia e la concorrenza a lungo termine è quindi limitata. In media, in tutti gli scenari, mi aspetto di ottenere un rendimento maggiore possedendo Playa, rispetto a quello che otterrei acquistando una proprietà in affitto su una bella spiaggia. Come per tutti gli investimenti nei mercati azionari, però, ci sono molti rischi. La società potrebbe essere gestita male, le proprietà possono essere devastate da un uragano e molti altri rischi sono connessi all’instabilità geopolitica. Gli investitori dunque non devono investire più di quanto possano permettersi di perdere nei Reit.
L’Italia è un mercato molto interessante sia per le aziende che per gli investitori immobiliari. Anche nel Belpaese esistono Reit come ad esempio Immobiliare Grande Distribuzione Siiq Spa, che è focalizzato sul real estate dei grandi shopping center, anche se io personalmente non li ho inseriti nei miei investimenti. Nel primo semestre dell’anno comunque, gli investimenti in Italia nel mercato immobiliare sono aumentati del 54% per un valore pari a 3,5 miliardi contro il più 1% dell’Europa nel suo complesso.
* Investitore eToro