Decennio d’oro per il mercato immobiliare

DIECI ANNI di mercato immobiliare caratterizzato da una forte ripresa delle transazioni dopo il minimo di 389.448 del 2013 e da una tenuta dei mutui nonostante il rialzo dei tassi dell’ultimo biennio e con prezzi delle case che sono ancora in crescita, sebbene frenata, specialmente nelle grandi città. E’ l’analisi su un decennio (2013-2023) del settore immobiliare residenziale realizzata dall’Ufficio Studi del gruppo Tecnocasa. "Il 2023 ha chiuso con 709.591 mila compravendite. Siamo lontani dai picchi massimi degli anni del boom – spiega Fabiana Megliola (nella foto), responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – quando si toccarono 869.308 compravendite ma lo siamo anche dai picchi minimi del 2013". In particolare l’ultimo biennio (2022-2023) è stato caratterizzato da andamenti altalenanti dopo la ripresa post-pandemia caratterizzata dagli eventi geopolitici. Nel 2022 c’è stato lo scoppio del conflitto in Ucraina, con tutte le conseguenze che questo ha comportato a livello economico: con inflazione in crescita e tassi in aumento per contrastarla.

Proprio la paura dell’inflazione, ricorda la ricerca di Tecnocasa, ha portato gli investitori sul mattone, molti dei quali lo hanno fatto con l’obiettivo di praticare gli short rent alla luce dei forti flussi turistici verso il Belpaese. Il 2022 si era chiuso quindi con compravendite record, 785.382, e con prezzi cresciuti del 3,6%. Sul fronte creditizio sempre il 2022 si era chiuso con 55,3 miliardi di euro di mutui erogati, con un calo rispetto al 2021 del 9,2% pari a un controvalore in termini di volumi di -5,6 miliardi di euro. L’anno scorso i tassi dei mutui elevati, la maggiore attenzione degli istituti di credito all’erogazione ha invece ridotto la platea di chi poteva acquistare casa con una flessione quindi delle compravendite di quasi 80mila unità rispetto al 2022. I prezzi però sono stati ancora in leggero aumento dal momento che l’offerta abitativa è ancora bassa: +0,7%. E’ rimasta alta anche l’attenzione alle nuove costruzioni e all’efficienza energetica che ha portato a un maggiore repricing sulle soluzioni usate.

Ma quali aspettative ha portato sul mercato il 2024? Da gennaio le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete hanno evidenziato ancora una carenza di offerta abitativa anche se, in alcune città, si sono segnalati i primi cambiamenti e, a restare sul mercato, sono prevalentemente gli immobili che presentano dei limiti (piani terra, piani alti privi di ascensore, immobili con importanti lavori da realizzare). Il trilocale è la tipologia maggiormente presente nelle grandi città, concentrando il 35,3% degli immobili messi in vendita. Segue il quattro locali con il 23,5% e, infine, il bilocale con il 21,2%. Rispetto al 2022 si è evidenziato l’aumento della percentuale di offerta di monolocali, di bilocali e di trilocali. Quanto al mercato creditizio, sottolinea Renato Landoni, presidente di Kiron Partner, riferendosi alla ricerca sul decennio "ha mostrato una notevole capacità di adattamento e resilienza di fronte a sfide economiche significative e ai cambiamenti globali. Ne è una dimostrazione la crescita complessiva che negli ultimi dieci anni ha caratterizzato le erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione.

Le politiche monetarie favorevoli, insieme alla risposta degli istituti di credito e alle dinamiche di mercato, hanno giocato un ruolo cruciale nel sostenere la domanda di mutui che è sempre stata robusta e influenzata ciclicamente solo dal mercato della surroga. Invece, la domanda di mutui per acquisto è sempre stata costante e solo in parte condizionata dalle dinamiche dei tassi, a conferma che l’acquisto immobiliare è un caposaldo della strategia di investimento degli italiani". E quest’anno? "La domanda è in costante aumento – conclude Landoni – e la riduzione dei tassi di interesse in atto ormai da alcuni mesi rappresenta una buona opportunità per le famiglie. È probabile che la Bce intervenga ancora nei prossimi mesi riducendo ulteriormente i tassi di riferimento".