Come funziona il mutuo se l'immobile è stato donato - Crediti: iStock
Roma, 19 luglio 2024 – Tra le varie possibilità che possono verificarsi quando si deve comprare un immobile c’è quella per la quale si intende acquistare una casa che, in passato, era stata donata da terzi all’attuale proprietario. In tale scenario non è facile per chi intende comprare riuscire a ottenere un mutuo, visto che le banche sono decisamente restie nei confronti di questa modalità di acquisto. La paura maggiore degli istituti di credito, infatti, è che altri eventuali eredi possano intervenire per far valere dei diritti di proprietà, andando di fatto a complicare le operazioni di acquisto.
Elemento fondamentale è rappresentato anche dal fatto che il donante sia ancora in vita oppure deceduto. Le maggiori complicazioni si hanno in quest’ultimo caso, mentre se chi dona è in vita vi è la possibilità per le banche di chiedere la specifica documentazione al donante stesso.
La donazione di un immobile
Per comprendere a pieno il meccanismo di acquisto di un immobile donato è necessario partire dal procedimento che accompagna la donazione stessa.
Così come previsto dall’articolo 769 del Codice civile, le donazioni si sostanziano in un vero e proprio contratto in cui una parte, il donante, cede a titolo gratuito l’immobile al donatario, ovvero colui che riceve il bene. Affinché la donazione possa essere considerata valida, tuttavia, è necessario che la stessa venga registrata con un atto pubblico (art. 783 Codice civile) in presenza di una notaio che dovrà anche valutare le piene facoltà di chi dona l’immobile. E ancora, quando si dona un immobile, si può essere in presenza di due sostanziali scenari:
- chi riceve il bene in dono ne acquista la piena proprietà; - il ricevente ottiene il bene donato con riserva di usufrutto, ovvero il donatario cede la nuda proprietà e mantiene la possibilità di abitarlo o metterlo in affitto per tutta la durata della sua vita.
Il mutuo per un immobile donato
Chi intende acquistare un immobile in precedenza donato ricorrendo a un mutuo dovrà, nella stragrande maggioranza dei casi, scontrarsi con l’istituto di credito che, come detto, non vede di buon occhio la concessione dei mutui per questo tipo di operazioni. Si delineano in questo caso due scenari:
- il donante è ancora in vita, con le banche che possono dunque sciogliere le proprie riserve sull’immobile donato direttamente con il vecchio proprietario. Chi ha ceduto, in questo caso, può dimostrare che la decisione è stata presa nel pieno delle facoltà, offrendo così maggiori garanzie all'istituto di credito che deve concedere il mutuo. Il debito contratto dal nuovo acquirente, in questo caso, è quasi sempre accompagnato da una fideiussione nella quale un soggetto terzo si impegna a saldare le somme dovute alla banca in presenza di futuri contenziosi tra gli eredi; - il donante non è più in vita, con la banca che potrebbe essere maggiormente restia al concessione per la paura di imbattersi negli altri eredi che potrebbero rivendicare i propri diritti di proprietà. Gli stessi eredi, infatti, così come stabilito dall’articolo 557 del Codice civile, hanno diritto ad esercitare la cosiddetta azione di riduzione. Questa permette di chiedere che la donazione dell’immobile venga resa inefficace, magari perché si sospetta che il donante non fosse nel pieno delle proprie facoltà al momento della cessione. I motivi delle incertezze delle banche, in questi casi, interessano anche i lunghi tempi che gli eredi hanno a disposizione per far valere il proprio diritto a un’azione di riduzione contro il donatario. Il tempo canonico è fissato a 10 anni dalla data di apertura della successione, con l’arco temporale che si allunga a 20 anni nel caso in cui si volesse agire contro soggetti terzi che avessero acquistato un immobile proveniente da una donazione contestata. Visti i tempi lunghissimi, l’unica possibilità per poter ottenere un mutuo in questi casi è chiedere una dichiarazione scritta nella quale tutti gli eredi che dichiarino che l’immobile in questione possa essere ceduto.
Mutuo per un immobile donato, alcuni casi particolari
Vi sono, inoltre, dei casi particolari relativi all’acquisto di immobili in precedenza oggetto di donazione. Il primo è sicuramente quello in cui sullo stesso immobile già grava un mutuo e, dunque, un’ipoteca. Gli scenari in questi casi sono sostanzialmente due:
- il donatario riceve anche l’ipoteca, diventando di fatto il titolare del debito che il donante aveva contratto con la banca; - il donatario decide di mettere in vendita l’immobile ricevuto in donazione, trasferendo a terzi anche l’ipoteca. In tale contesto, le banche sono solite richiedere delle maggiori garanzie per il potenziale rischio di insolvenza o sulle possibili richieste da parte degli altri eredi.
Un altro caso particolare è quello che riguarda i mutui richiesti per la ristrutturazione delle case avute in donazione. La legge prevede che il donatario possa chiedere un mutuo ipotecario successivamente all’acquisto, così come un mutuo di ristrutturazione. Questa tipologia di mutuo può essere richiesta sia per la prima che per la seconda casa e la sua concessione è, generalmente, meno complessa rispetto a quella delle somme per la compravendita di un immobile donato in quanto meno esposta a pretese future da parte degli eredi.
L’ultimo caso che vediamo è riferito alla richiesta di mutui classici con l’aggiunta delle spese per ristrutturazione per una casa donata. In questo caso, oltre al valore ipotecario dell’immobile, gli istituti di credito concedono anche delle somme per il rifacimento della casa. In tale fattispecie le modalità e le tempistiche sono molto più simili ai casi in precedenza indicati per la concessione di un mutuo per l’acquisto di una casa donata, diventando dunque decisamente più complesso rispetto al caso in cui ci si rivolge alle banche solo per le opere di ristrutturazione di una casa. Le banche, anche in questo frangente, temono di esporsi a un eccessivo rischio con il cambio di proprietario rappresentato, principalmente, dalla possibilità che gli eredi facciano valere i propri diritti di proprietà su quell’immobile. Prima di 20 anni dall’apertura della successione, dunque, il nuovo acquirente potrebbe non riuscire ad ottenere un mutuo per l’acquisto e la ristrutturazione dell’immobile donato.
In base a tutto quello che è stato in precedenza descritto, il consiglio più grande per chi intende acquistare con mutuo un immobile donato è rivolgersi ad consulente legale, così da avere fin da subito chiaro il quadro delle operazioni da compiere.