Crediti iStock - Vendita con riserva di proprietà
Questa modalità di compravendita immobiliare è disciplinata dagli articoli dal 1523 al 1526 del codice civile italiano. Per legge è una soluzione possibile e si tratta del cosiddetto “Patto di riservato dominio” o, appunto, vendita con riserva di proprietà.
Come acquistare casa senza mutuo
Comprare casa con un contratto di vendita con riserva di proprietà è semplice. Più insidiose potrebbero essere le clausole contrattuali, alle quali bisogna prestare attenzione. Spieghiamo con un esempio come funziona il meccanismo. Per “V” intendiamo il venditore proprietario e per “C” l’acquirente compratore. · V vende casa (con contratto di riserva di proprietà) a C; · C paga una rata mensile a V per il godimento della casa; · C però non sarà proprietario della casa finché non avrà pagato tutte le rate pattuite, nel tempo concordato da contratto; · V resterà il legittimo proprietario finché C non avrà pagato tutte le rate previste dal contratto; · C è tenuto anche al pagamento delle spese di manutenzione e del rischio di deperimento del bene di proprietà di V (in questo caso un immobile difficilmente può distruggersi o perdere di valore). Leggi anche: Crollo dei mutui nei primi 3 mesi del 2023
Perché conviene la vendita con riserva di proprietà
Comprare casa con questo contratto può essere vantaggioso per l’acquirente che non può permettersi un mutuo, non ha sufficienti garanzie per la banca, o non è sicuro di acquistare definitivamente quel bene. In sintesi, conviene anche al venditore perché: - Resta proprietario fino al saldo dell'ultima rata, quindi fino al pagamento dell'intero prezzo pattuito; - Inoltre, le spese per la manutenzione e eventuale usura del bene sono anche a carico di chi compra.
Quali sono i (pochi) rischi del compratore
Il compratore deve pagare la rata mensile stabilita assumendosi però il rischio di danni. Ma è pur vero che una casa, ben tenuta, difficilmente deperisce, anzi, nel tempo potrebbe aumentare di valore, specie se si trova in una zona a forte sviluppo, risultando un investimento, a differenza di un’auto che si usura. L’altro vantaggio è che il compratore non deve pagare interessi alle banche, non trattandosi di mutuo o prestito bancario. Come se ricevesse un prestito quasi gratis.
Perché può convenire anche al venditore
Al venditore conviene perché può riprendersi la casa, o l’oggetto in questione, in caso di mancato o ritardato pagamento delle rate pattuite. Può farlo adottando la risoluzione del contratto e in qualsiasi momento, a prescindere dalla cifra già coperta dal compratore. Anche se, non può accampare alcun diritto di risoluzione se il pagamento rateale è regolare e se il compratore manca il pagamento di una sola rata, che però non deve superare un ottavo del prezzo stabilito, come precisa l’articolo 1525 del codice civile.
Come si fa un contratto di questo genere
Funziona come per qualsiasi compravendita di una casa, perciò prima di firmare il contratto bisogna seguire l’iter tipico di un acquisto immobiliare. Perciò occorre redigere un preliminare di compravendita e un atto pubblico con trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Per la casa è fondamentale affidarsi a un notaio esperto che sia in grado di redigere un contratto a garanzia di entrambe le parti coinvolte e nel rispetto della normativa corrente. Sul contratto deve essere riportato il numero di rate da pagare, l’importo, la durata nel tempo, le modalità di un’eventuale risoluzione dell’accordo. Il compratore è tenuto al pagamento delle tasse previste in questo caso, ossia: - Imposta di registro; - Imposta ipotecaria; - Imposta catastale. Cosa cambia rispetto all’acquisto di una casa con mutuo o con pagamento immediato? La principale differenza sta nella sospensione del trasferimento della proprietà fino al pagamento dell’ultima rata di acquisto. Cioè, l’acquirente non è proprietario della casa fino al pagamento dell’ultima rata stabilita dal contratto. I vantaggi sono per entrambe le parti: - Per il compratore, che ha la possibilità di godere immediatamente del bene immobile, senza pagare interessi per un mutuo in banca; - Per il venditore che riceve la rata e le spese di manutenzione di una casa della quale ha garanzia di proprietà fino alla risoluzione del contratto.
Cosa accade quando non vengono pagate le rate?
In caso di mancato pagamento delle rate, il venditore non è obbligato alla risoluzione del contratto, potrà richiedere il regolare pagamento delle rate mancanti o agire esecutivamente sui beni del soggetto compratore e sul bene stesso oggetto del riservato dominio. Il venditore che ottiene la risoluzione del contratto a causa delle inadempienze del compratore, è tenuto (ma non obbligato in caso di clausola contrattuale) a restituire le rate di prezzo incassate. In cambio, però, può chiedere un compenso proporzionale all’utilizzo del bene e il risarcimento del danno nel caso in cui il bene sia stato utilizzato dal compratore in modo irregolare, oltre al caso in cui risulti alterato.
Quindi, attenzione alle clausole del contratto
Non obbligato, dicevamo. Questo perché l’articolo 1526 del codice civile prevede l’ipotesi in cui le parti abbiano inserito una clausola penale nel contratto, a tutela del venditore. Egli, infatti, può inserire una clausola per esercitare il suo diritto a trattenersi parte, o tutte le rate, già versate, come risarcimento del danno dovuto a inadempienze del compratore.Tuttavia, un giudice ha facoltà di ridurne l’entità. Infatti, la legge dice che: “Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d’indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta”.
La casa è pignorabile?
Per evitare che eventuali creditori possano rivalersi sull’oggetto, in questo caso sull’immobile, bisogna assicurarsi che l’atto scritto sia stato stipulato in una data precedente al pignoramento. In questo caso non è pignorabile. In caso contrario può essere oggetto di pignoramento. Il compratore può tutelarsi trascrivendo nell’atto l’opposizione come riserva.
Un’alternativa al mutuo, anche col mutuo!
La vendita con riserva di proprietà viene scelta solitamente come alternativa alla richiesta di mutuo per la casa, a vantaggio di un potenziale acquirente che però non ha le giuste garanzie per ottenere il prestito in banca. Ma c’è un altro vantaggio da considerare, ed è per il venditore. Grazie a questa formula è possibile anche vendere con riserva un immobile soggetto a mutuo. È il caso di un venditore che sta ancora pagando il mutuo dell’immobile che ha messo in vendita. Ne deriva un vantaggio per entrambi: - Sia per il venditore che deve pagare il mutuo e riscuote la rata dal compratore, affrancandosi dell’onere; - Sia per il compratore a cui viene negato l’accesso a un mutuo bancario.