Cedolare secca: cos'è e quali vantaggi prevede - Crediti: iStock
Roma, 3 novembre 2023 – Per i contratti di affitto di abitazioni e quel che è inerente a essi, quando il locatore è una persona fisica, è stata introdotta un’agevolazione fiscale che si chiama cedolare secca. Per usufruirne, come viene spiegato anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate, le persone fisiche devono essere titolari del diritto di proprietà su immobili concessi in locazione o di diritto reale di godimento (usufrutto).
Che cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un'imposta fissa, alternativa all'IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche), che si può utilizzare nell’ambito dei contratti di locazione per immobili a uso abitativo. Nella cedolare secca è prevista un’aliquota fissa da applicare al totale dei canoni d’affitto che si percepiscono. Se non è indicata nel contratto di locazione, va comunicata all'inquilino con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Vantaggi della cedolare secca
Dal momento che la cedolare secca assolve solo l’imposta sostitutiva, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi per quanto riguarda Irpef e addizionali. Non si deve pagare l’imposta di registro così come l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto. Tendenzialmente la cedolare secca è compatibile con gli sgravi fiscali approvati e validi per un determinato lasso temporale.
Cosa non si può fare con la cedolare secca
Con la cedolare secca, invece, non può essere sostituita l’imposta di registro per la cessione di un contratto di locazione. Non possono essere locati in questo modo gli immobili gestiti da società, associazioni ed enti di vario tipo. Se si sceglie di avvalersi della cedolare secca si rinuncia alla possibilità di chiedere di aggiornare il canone dell’affitto, sebbene sia previsto dagli accordi contrattuali.
Immobili e cedolare secca
Attualmente si può scegliere il regime della cedolare secca nel caso di immobili adibiti a scopi abitativi, compresi nelle categorie del catasto da A1 ad A11 (con esclusione della categoria catastale A10, attribuita a uffici e studi privati). Restano fuori, dunque, i fabbricati iscritti a una categoria differente, anche se presenterebbero i requisiti validi per l’uso abitativo. Non si può applicare la cedolare secca ai contratti di locazione per immobili accatastati come abitazioni, ma affittati come ufficio o locati per uso promiscuo. Sono dunque esclusi locali per attività d’impresa, esercizi commerciali o studi professionali, eccezion fatta per i locali commerciali classificati nella categoria C1 in base alla novità introdotta con la Legge di Bilancio 2019.
Aliquota del 21% per la cedolare secca e affitti brevi
Le aliquote previste per la cedolare secca sono al 21% e al 10%. Per calcolarla, al totale del canone si applica l’aliquota corrispondente alla propria condizione. Nello specifico, l’aliquota del 21% è prevista per i contratti d’affitto ordinari, a canone libero (formula 4+4). Si può scegliere la cedolare secca al 21% anche per le locazioni brevi (non superiori ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche, al di fuori delle attività d’impresa). Gli affitti brevi, definibili tali sulla base dei requisiti riportati, non possono essere equiparati ai contratti di sublocazione e a quelli di concessione a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. A partire dal 2021 è applicabile la cedolare secca solo se nell’anno si destinano a tale finalità non più di quattro appartamenti. Superando tale soglia, l’attività, da chiunque sia svolta, viene considerata di tipo imprenditoriale.
Aliquota del 10% per la cedolare secca
Con un decreto legge del 2014 è stata introdotta una seconda aliquota della cedolare secca, al 10%: quest’ultima si utilizza nell’ambito dell’agevolazione fiscale dell’imposta sostitutiva all’IRPEF, relativa ai contratti a canone concordato (3+2) che riguardano determinati immobili. In questo caso, nello specifico, beneficiano della cedolare al 10% quegli immobili ubicati nei comuni ad alta tensione abitativa e quelli che rientrano nel cratere sismico del 2012 (se figurano sempre nell’elenco inerente, che via via, nel tempo, viene aggiornato).
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