Case, guida all’investimento perfetto

Nel panorama del mercato immobiliare residenziale, la Lombardia emerge come la regione trainante, seguita, nel Nord, da Veneto e Piemonte ed Emilia-Romagna. Nel Centro Italia, il Lazio si posiziona al vertice, seguito dalla Toscana, mentre al Sud, la Puglia e la Campania mostrano una significativa attività. Nelle isole, la Sicilia guida il mercato. Previsione di leggera crescita dei prezzi nel 2024 per il residenziale mentre il comparto più performante sarà ancora una volta quello della logistica.

L’analisi è contenuta nel report realizzato dai centri studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate in collaborazione con l’Ufficio Studi di 24MAX. Superstar i trilocali, monolocali in coda alle vendite; servono 7 mesi in media (ma 5 al Nord) per concludere un’operazione di vendita e 3 mesi (ma vista la crescente carenza anche meno) per l’affitto.

Negli ultimi due anni, le dinamiche del mercato immobiliare sono state fortemente influenzate dall’aumento combinato dei prezzi degli immobili e dei tassi di interesse. “L’incremento dei tassi di interesse e dell’inflazione ha determinato un riaggiustamento al rialzo dei rendimenti attesi nel corso del 2023, comportando così una riduzione nel numero di transazioni; il successivo stop alla politica monetaria restrittiva e la riduzione dei tassi prevista per i prossimi mesi stanno iniziando a riattivare il mercato, sbloccando l’atteggiamento cautelativo adottato finora dagli investitori”, spiega Paolo Ranieri, partner di Avalon Real Estate. Un’altra componente che sta acquisendo sempre più rilevanza, ai fini dell’equilibrio del mercato, riguarda lo stock di immobili in vendita. Il 2023 ha confermato le aspettative di rallentamento degli investimenti con una contrazione della domanda, da un lato, disincentivata dall’aspetto economico, dall’altro, dalla riduzione dell’offerta che sbilancia il mercato dal lato dei venditori. I comparti immobiliari analizzati hanno risentito del contesto macroeconomico in modo diverso.

Nel 2023 è stato il settore residenziale ad aver risentito maggiormente degli effetti dei tassi interesse, con una riduzione delle compravendite di quasi il 10% rispetto al 2022. Il comparto direzionale è rimasto stabile, mentre il segmento retail ha mostrato una crescita in linea con quanto verificatosi nel 2022. Per quanto riguarda il 2024, l’effetto dell’attesa riduzione dei tassi di interesse da parte della Bce ipotizzata per il mese di giugno si rifletterà gradualmente sull’andamento del mercato nei mesi successivi, favorendo un ritorno della fiducia degli investitori con un aumento graduale della domanda nella seconda parte dell’anno. Tra le destinazioni d’uso, si prevede che continuerà ad attrarre sempre più interesse il settore industriale-logistico, che si conferma asset class del 2023.

Il mercato residenziale

Secondo le analisi di Real Estate DATA HUB, nel 2023 il mercato residenziale ha manifestato un certo dinamismo, con un’attività più intensa nella prima parte dell’anno e un lieve rallentamento nel terzo e quarto trimestre, in linea con la stagionalità storica. “Va sottolineato che queste fluttuazioni non hanno inciso sul riequilibrarsi della domanda, confermando il trend di un mercato in consolidamento”, commenta Dario Castiglia, Ceo & Founder di RE/MAX Italia. A livello nazionale si osserva un maggior aumento dell’offerta in provincia rispetto alle città, con qualche eccezione nei grandi centri urbani. Secondo l’analisi degli immobili transati riportata nel Real Estate DATA HUB, le preferenze dei consumatori si sono mantenute sostanzialmente stabili rispetto al 2022, confermando al primo posto i trilocali (42,55% del totale) in tutte le regioni italiane, seguiti dai bilocali (23,93%), soprattutto al Centro e al Nord, e dai quadrilocali (17,74%), particolarmente ricercati nel Sud e nelle isole. I monolocali, invece, risultano essere la tipologia di immobile meno transata in tutte le regioni, con un’incidenza intorno al 2% sul totale. Nell’ultima parte del 2023, i giorni sul mercato per la vendita di immobili residenziali sono ritornati ai livelli del 2022: occorrono in media 7 mesi per concludere un’operazione di vendita e 3 mesi per l’affitto.

Analizzando il mercato nazionale per macroaree, si osserva un andamento simile e con una maggiore dinamicità al Nord, dove i giorni di mercato si riducono a circa 5 mesi. Sul fronte dei prezzi si registra una leggera crescita nel lungo periodo. Anno su anno si evidenzia una fluttuazione rispetto al trend dei prezzi al metro quadro, con un rallentamento che nel 2023 si attesta sui 1.762 euro, rispetto ai 1.812 euro del 2022.

Mercato creditizio

Secondo i dati elaborati dall’Ufficio Studi di 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, il 93,78% dei mutui erogati nel secondo semestre 2023 è stato finalizzato all’acquisto. Il tasso fisso si conferma la soluzione preferita, con il 79,66%, mentre il tasso variabile è al 18,77% e il tasso misto al 1,57%. Aumenta la percentuale di richiedenti con contratto di lavoro a tempo indeterminato. Per le fasce di età, quella compresa tra i 35-44 anni si conferma essere la più attiva, rappresentando il 36,3% della domanda. Stabile l’importo medio erogato, che si mantiene in un intervallo compreso fra i 100 e i 140 mila euro. “Il mercato del credito e l’accessibilità dei mutui hanno certamente scoraggiato potenziali venditori che intendevano cambiare casa”, spiega Castiglia, che ad oggi ricopre anche la carica di Amministratore Delegato di 24MAX. “Un eventuale taglio dei tassi certamente stimolerebbe la domanda, determinandone aumenti graduali verso la fine dell’anno”.

Immobiliare logistico

Nel corso del 2023, nonostante il contesto macroeconomico, il settore logistico si è confermato il più dinamico, continuando a distinguersi per la capacità di adattarsi alle nuove esigenze e alle sfide del futuro. I crescenti costi di sviluppo hanno ridotto la costruzione di nuovi immobili, mentre la domanda è rimasta alta, comportando un incremento dei prezzi. La crescita del settore è stata favorita dal boom dell’e-commerce e dalla relativa richiesta di consegne rapide ed efficienti. Per il 2024 si prevede un ulteriore rafforzamento del comparto.

Immobiliare direzionale

Nel corso del 2023, l’immobiliare direzionale si è dimostrato attivo grazie a un parziale allentamento dell’atteggiamento prudenziale degli investitori interessati a location prime e asset di qualità. Per il 2024, si evidenziano prospettive di crescita con una particolare attenzione agli immobili di qualità e ai collegamenti infrastrutturali delle location meno centrali.

Immobiliare commerciale

Il mercato retail è sempre più caratterizzato da nuove esigenze legate all’esperienza di acquisto, all’omnicanalità e alla sostenibilità. A fronte della riduzione degli investimenti registrata nel 2023, nei prossimi mesi ci si aspetta una ripresa, sostenuta dal profondo processo di trasformazione già in atto e dal rafforzamento del mercato High Street dove cresce la domanda di immobili di alta qualità posizionati in zone centrali.

Immobiliare ricettivo

I dati relativi al 2023, combinati con i primi andamenti visibili nel 2024, portano a sperare in una ripresa sempre più decisa del settore ricettivo, dove l’offerta turistica italiana si sta arricchendo con nuove proposte esperienziali, attirando una clientela sempre più esigente, proveniente anche dall’estero.