Agenzia delle Entrate, foto generica
Roma, 21 ottobre 2024 – In Italia esiste un fenomeno non regolare che, malgrado i diversi interventi di contrasto, continua a registrare numeri molto alti. Si tratta delle cosiddette case fantasma, ovvero di immobili che risultano completamente sconosciuti al Fisco, con tutto ciò che ne deriva in termini di perdite fiscali per l’Agenzia delle Entrate. Secondo recenti ricerche condotte proprio dalle Entrate, in Italia ci sarebbero circa 4 milioni di case fantasma. Spesso, è necessario precisarlo, non c’è una malafede da parte dei proprietari, ma semplicemente una scarsa conoscenza delle leggi.
Le case fantasma in Italia
Così come riferito dall’Agenzia delle Entrate in una sua indagine dell’ottobre 2023, in Italia gli immobili non accatastati e quelli registrati erroneamente (case fantasma) sono circa 4 milioni. Quelli posseduti da persone fisiche sono, più nello specifico, 2.009.176 di cui 1.035.034 sono abitazioni. Gli immobili strumentali o posseduti da società rappresentano, invece, il differenziale che porta al totale di circa 4 milioni. Numeri molti alti, che vedono il conteggio inasprirsi soprattutto in determinate aree del Paese dove il fenomeno delle case fantasma è decisamente più diffuso.
Gli esempi di case fantasma possono essere vari, ma, di fondo, si tratta di immobili che o sono del tutto non noti al Fisco italiano, in quanto non accatastati, o che sono registrati al catasto non rispettando le loro caratteristiche. Per una maggiore comprensione si fa l’esempio di una lussuosa villa con piscina sull’Appia antica a Roma che è stata accatastata come deposito. Appare evidente che uno scenario di questo tipo rappresenti un problema per il Fisco, in virtù delle differenti tassazioni sulle tipologie di immobili.
Quali sono le zone d’Italia con più case fantasma
Il fenomeno delle case fantasma, come accennato in precedenza, è molto più marcato in alcune aree del Paese. Al Sud d’Italia, infatti, i numeri sono decisamente più alti rispetto al Nord. Nel Meridione questi immobili rappresentano il 6,2% del totale, mentre nella parte Settentrionale sono l’1,8%. Al Centro il dato è al 2,9%. Tali cifre trovano conferma anche nei numeri di alcune città simbolo per ogni area del Paese:
- a Milano la quota è dell’1,3% del totale;
- a Roma è del 2,3%;
- a Napoli il 5,9%.
Il danno delle case fantasma per il Fisco
L’individuazione degli immobili fantasma viene effettuata attraverso i rilievi aerofotogrammetrici, cioè riprese dei territori fatte dall’alto, anche se nel corso degli ultimi anni la tecnologia ha fornito strumenti decisamente più veloci, pratici ed economici. Già da una semplice ricerca fatta su Google street view, infatti, i tecnici dell’Agenzia dell’Entrate hanno la possibilità di rilevare eventuali irregolarità di un dato immobile.
Per il Fisco italiano scovare le case fantasma rappresenta un’attività di fondamentale importanza, viste soprattutto le perdite nelle entrate che derivano da questo fenomeno. Le stime di ottobre 2023 riferivano di una perdita pari, solo per gli immobili posseduti da persone fisiche, a 303 milioni di euro (circa un imponibile ai fini Imu di oltre 51 miliardi di euro). La perdita di imposte l’anno è di circa 600 milioni di euro.