Agevolazioni per l’acquisto della prima casa: cosa sono e a chi spettano

Ancora oggi, investire nel mattone e acquistare una casa rappresentano una delle modalità principali di investimento. Se avviene per la prima volta, c’è tutta una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa per incentivare la compravendita.

Come funziona per privati e imprese

Come risulta dalla guida resa disponibile dall’Agenzia delle Entrate, tra le agevolazioni per l’acquisto della prima casa rientra la riduzione delle imposte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinate condizioni.

• Se si acquista da privati (o da aziende che vendono un immobile in esenzione Iva) bisogna versare un’imposta di registro del 2%, non del 9%, sul valore catastale dell’immobile stesso. Si devono versare, invece, 50 euro fissi per l’imposta ipotecaria e altri 50 fissi per quella catastale.
• Se il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, chi compra la casa si troverà a dover versare l’imposta sul valore aggiunto. Il calcolo di quest’ultima avviene sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. Devono essere versati 200 euro fissi per le imposte di registro, altri 200 fissi per quella catastale e infine altri 200 fissi per l’imposta ipotecaria.

Per l’acquisto della prima casa, inoltre, non vanno corrisposti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli d’obbligo per gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

I requisiti necessari

Le agevolazioni per la prima casa, come suggerisce la stessa espressione, sono d’interesse per gli acquirenti di un’abitazione principale e si applicano a determinate tipologie di fabbricati, ovvero:

• case di tipo civile
• case di tipo economico
• case popolari
• case ultra popolari
• case rurali
• abitazioni in villini
• abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Quando, invece, non sono ammesse queste agevolazioni? Non sono approvate nei casi di:

• case signorili
• abitazioni in ville
• castelli e palazzi dal valore artistico e storico

Per ottenere i benefici fiscali in questione, al netto di specifiche categorie catastali a cui devono appartenere gli immobili, occorre che sussistano ulteriori condizioni:

• i fabbricati devono trovarsi nel Comune in cui l’acquirente è residente o intende prendere la residenza o lavora
• gli acquirenti devono essere in possesso di determinati requisiti (non devono essere titolari di un altro immobile nello stesso comune e non devono essere titolare su tutto il territorio nazionale di determinati diritti su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni).

E se si è già acquistato un immobile?

A partire dal 1° gennaio 2016, vengono riconosciute agevolazioni anche agli acquirenti che sono già proprietari di un immobile acquistato con i benefici di cui sopra, purché l’abitazione già posseduta venga venduta entro 12 mesi dal nuovo acquisto immobiliare. Se al momento dell’acquisto la residenza dell’acquirente è in altro Comune rispetto a quello in cui è ubicato l’immobile, lo stesso acquirente ha tempo 18 mesi dall’acquisto per trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Nell’atto dell’acquisto deve figurare la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza, pena il decadere dello stesso atto.

Verifiche preliminari prima di comprare casa

Prima di comprare un immobile a scopo abitativo, è utile ottenere informazioni sull’immobile che si vuole acquistare e soprattutto verificare di acquistarlo dal legittimo proprietario. Alcune fondamentali verifiche a livello catastale e ipotecario dell’immobile sono fatte dal notaio che redige l’atto di compravendita. A parte quello, però, sul sito dell’Agenzia delle Entrate esistono servizi, attraverso cui è possibile ottenere informazioni e notizie su un immobile. Si può consultare gratuitamente la banca dati del catasto e quella ipotecaria solo se a richiederlo è il titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Si possono così controllare le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni presenti nei registri immobiliari. La cosiddetta ispezione ipotecaria serve a individuare il proprietario dell’immobile e se sussistono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie, a suo carico.

Quando si perdono le agevolazioni per la prima casa

I benefici di cui stiamo parlando possono essere persi in determinati casi. Tutto ciò può avvenire se:

• nell’atto d’acquisto è stato dichiarato il falso
• la casa è fatta oggetto di vendita o di dono entro i 5 anni dalla data di acquisto, salvo alcune eccezioni e determinati risvolti per cui si rimanda alle spiegazioni dettagliate dell’Agenzia delle Entrate
• non si trasferisce la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
• entro l’anno dall’acquisto della nuova abitazione non viene venduto il fabbricato acquistato con le agevolazioni.

In simili circostanze andranno versate le imposte non ancora corrisposte e dovranno essere pagati interessi e sanzioni.

Quando si mantengono le agevolazioni

Le agevolazioni per la prima casa non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:

• il contribuente acquista un immobile all’estero e può essere verificato che il contesto comprato è stato adibito a dimora abituale
• il contribuente acquista un terreno e su di esso edifica un fabbricato da adibire ad abitazione principale (purché non rientri in determinate categorie catastali specificate sul sito dell’Agenzia delle Entrate). Non occorre che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente, però, che lo stesso, entro l’anno, assuma rilevanza dal punto di vista urbanistico (deve avere cioè mura perimetrali e copertura)
• il contribuente edifica un altro immobile a scopo abitativo su un terreno di cui risulta già proprietario al momento della cessione dell’immobile che godrebbe delle agevolazioni.

Cosa è previsto per gli under 36

Con il decreto legge n. 73/2021 (“Sostegni bis”) sono state introdotte nuove misure fiscali per l’acquisto della prima casa per i giovani. Possono beneficiarne:

• coloro che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui viene finalizzato l’atto di compravendita immobiliare
• il loro ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non supera i 40.000 euro all’anno.

Il calcolo dell’ISEE avviene sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della cosiddetta Dichiarazione Sostitutiva Unica con i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali che possano descrivere la situazione economica della famiglia. Affinché le condizioni siano valide per individui di età inferiore ai 36 anni, gli atti devono essere stati sottoscritti e firmati tra fine maggio 2021 e fine 2023.