Il mercato immobiliare nazionale continua a vedere rialzi nel primo semestre del 2023, nonostante un rallentamento della domanda e l’incremento dello stock a disposizione sul mercato. In calo anche l’accessibilità (intesa come affordability) di single e coppie nel Paese.
L'analisi dei dati
Secondo i dati elaborati da Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, il prezzo al metro quadro delle abitazioni in vendita ha raggiunto a giugno i 2.125 euro di media, con un rialzo del 2,5% su base nazionale rispetto all’inizio del 2023. Una crescita che però ha conosciuto una leggera frenata nell’ultimo trimestre, chiuso al +0,9%.
Il mercato delle compravendite
A trainare questo incremento su base semestrale è il Nord del Paese, che registra il +3,5%, mentre tutte le altre aree italiane crescono di circa un punto percentuale nello stesso lasso di tempo. Emerge un’importante differenza tra i tassi di crescita nelle grandi città, intese come agglomerati la cui popolazione supera i 250.000 abitanti, e le piccole città: le grandi vedono un incremento dei prezzi del 3% nel semestre, arrivando a una media di 3.236 euro al metro quadro, mentre le piccole si fermano a 1.789 euro/mq di media con incrementi pari all’1,6% nello stesso semestre. Segnali di espansione su base semestrale provengono dagli altri indicatori: l’offerta di appartamenti in vendita cresce dell’1,4%, mentre la domanda aumenta dell’1,9%. Questo trend vede un rallentamento nell’ultimo trimestre, dove la domanda si contrae di quasi due punti percentuali. Questi dati variano molto a seconda che si parli di grandi o piccole città: negli agglomerati minori si assiste ad una crescita della domanda su base semestrale (+2,1%) che è doppia rispetto a quella delle grandi città. Inoltre, nelle piccole città si osserva un decumulo netto degli stock nello stesso periodo (-1%), mentre nei grandi centri urbani questi si accumulano (+8,3%). In entrambe le situazioni, la domanda frena nell’ultimo trimestre, con le grandi città a -2,9% e le piccole a -0,4%. Guardando all’affordability, intesa come capacità da parte di un single o di una coppia di permettersi l’acquisto di una casa tramite mutuo, si osservano importanti contrazioni sul semestre: per le coppie si registra un -6% di accessibilità, che le lascia comunque in grado di prendere in considerazione il 53,5% delle opzioni a disposizione. Va peggio per i single, che hanno accesso a meno di un quarto delle soluzioni disponibili sul mercato, con una contrazione del 4,1% negli ultimi sei mesi. “Come preventivabile, vista la situazione di congiuntura economica sfavorevole che stiamo vivendo, il primo semestre del 2023 si è chiuso all’insegna del rallentamento delle transazioni immobiliari – riflette Antonio Intini, Chief Business Officer di Immobiliare.it –. Nonostante questo, i prezzi di vendita continuano ad aumentare. Questo è un trend comune a diverse nazioni europee in cui la piccola proprietà è preponderante e si adegua più lentamente alle dinamiche di mercato rispetto, ad esempio, a ciò che abbiamo visto negli Stati Uniti (dove il prezzo delle case è sceso nell’ultimo semestre 2022 e ad inizio 2023)”.
Le zone più care per le vendite
La regione in cui costa di più comprare casa è il Trentino – Alto Adige, dove si sfiora la media di 3.350 euro al metro quadro, mentre la più economica è la Calabria, unica regione italiana in cui il prezzo medio al metro quadro scende sotto “quota 1.000”, fermandosi a 928 euro al metro quadro. La città capoluogo più cara d’Italia resta Milano, che si afferma a 5.250 euro al metro quadro (+2% nell’ultimo semestre), seguita dall’altoatesina Bolzano oltre i 4.700 euro/mq, anche se dopo una contrazione semestrale dell’1,1%, e Firenze (4.100 euro/mq e +1,5%). Ai piedi del podio Bologna, che continua ad essere più cara di Roma (3.374 vs 3.338 euro/mq), con il capoluogo emiliano-romagnolo in rialzo del 3,4% e la Capitale stabile (-0,1% nel semestre).
Il mercato delle locazioni
Gli affitti continuano a crescere a un ritmo sostenuto, con il primo semestre 2023 che fa registrare il +5,4% su base nazionale, portando i canoni ad un livello medio di 12,5 euro al metro quadro. La tendenza non sembra essere invertita dall’ultimo trimestre, dove si mantiene un passo simile su base nazionale (+4,8%). A trainare la crescita il Nord-Est (+6,4% nel semestre), ma anche Sud e Isole mantengono tassi importanti, sfiorando il +6%.
L’offerta di appartamenti offerti in locazione vede un incremento dell’1,3% nel semestre, ma la crescita aumenta guardando agli ultimi tre mesi, chiusi al +8,1%. Qui è il Nord-Ovest a vedere gli incrementi maggiori, con il +15% rispetto a marzo 2023.
La domanda invece cala del 3% negli ultimi sei mesi, con il Nord-Est a lasciare di più sul terreno: -9,2%. Le grandi città si confermano nettamente più care del resto del Paese, con 16,1 euro al metro quadro contro i 10 euro/mq delle più piccole, ma la crescita dei prezzi maggiore si registra proprio in queste ultime: +8,1% nell’ultimo semestre, contro il +5,5% delle grandi. “Anche nella prima parte di quest’anno continua la corsa delle locazioni, con i canoni che restano più alti nelle grandi città, anche se le piccole presentano tassi di crescita maggiori – continua Antonio Intini – È in atto un ribilanciamento degli equilibri del mercato, che ha visto nel 2022 una forte contrazione dell’offerta guidata da una significativa crescita della domanda, anche spinta dal successo delle locazioni turistiche, che però non impatta ancora sulle dinamiche del prezzo”.
Le zone più care per gli affitti
La regione più cara per gli affitti è la Valle d’Aosta, con 17,6 euro al metro quadro di media di canone, con un rialzo del 25,7% nell’ultimo semestre, mentre la più economica è l’Umbria (7,2 euro/mq di media). Per quanto riguarda le città capoluogo, la più cara resta Milano con 22 euro al metro quadro, in crescita del 5,2% nel semestre, seguita da Firenze (18,7 euro/mq) e Bologna (17,4 euro/mq). Poco sotto troviamo, al quarto posto, Roma (14,9 euro/mq) seguita da Bolzano (14,7). Al di là delle città capoluogo, il territorio più caro per gli affitti è però la provincia di Rimini che, influenzata dalla forte attività turistica propria di questo periodo, si afferma a 24,2 euro al metro quadro di media.