Turisti fra bed and breakfast e affitti brevi
Roma, 13 dicembre 2024 – Seconda puntata della rubrica “Facciamo due conti” a cura di Isnec, l'Istituto nazionale esperti contabili, con infografiche interattive realizzate in collaborazione con Withhub. Dopo aver approfondito il tema delle partite Iva, questa volta ci concentriamo sugli affitti turistici e brevi, un settore in continua crescita e soggetto a normative fiscali sempre più complesse. Scopriamo insieme le novità e quali sono gli obblighi fiscali e di sicurezza per chi gestisce affitti brevi o attività di bed & breakfast.
Casa su Airbnb: quante tasse si pagano?
A partire da gennaio 2024, i privati che affittano appartamenti su piattaforme come Airbnb, per periodi brevi, cioè fino a 30 notti, sono soggetti alla cedolare secca al 21% sul canone di locazione. Questo si applica a chi non svolge abitualmente l'attività di locazione ad uso turistico, ovvero chi affitta meno di 5 appartamenti.
Immaginiamo di possedere un'abitazione a Roma, affittata a 3mila euro al mese tramite Airbnb. In questo caso, la piattaforma tratterrà il 21% del canone, ovvero 630 euro, che riverserà direttamente all'Agenzia delle Entrate. Oltre a questa ritenuta, Airbnb trattiene anche le commissioni (tra il 3% e il 5%) e, infine, per la locazione è prevista la tassa di soggiorno. A Roma, questa tassa è di 3,5 euro per notte per persona ospitata. Se il soggiorno supera i 10 giorni, si può chiedere una dichiarazione al soggiornante, limitando l'imposta ai primi dieci giorni.
B&B occasionali: niente partita Iva
Se l'attività di bed&breakfast viene svolta in modo occasionale, non è considerata attività imprenditoriale. In particolare, una recente sentenza della Corte di giustizia tributaria del Friuli Venezia Giulia (sentenza n.154/1/2024) ha chiarito che un B&B gestito saltuariamente, nel rispetto delle normative regionali, non deve essere qualificato come attività d'impresa.
“La Corte ha stabilito che un’attività di B&B svolta in modo saltuario e in conformità con la normativa regionale non deve essere considerata come attività imprenditoriale, ma piuttosto come attività occasionale. Di conseguenza - sottolinea Felice Colonna, consigliere d’amministrazione della Cassa di previdenza dei ragionieri e degli esperti contabili - non sussiste l’obbligo di aprire una partita Iva, né di adempiere agli obblighi contributivi e contabili previsti per le imprese”.
Il Cin, cos’è e chi deve richiederlo
Dal 2 novembre 2024 è obbligatorio per le strutture ricettive e per gli affitti brevi avere il cosiddetto Cin, ovvero il Codice Identificativo Nazionale. “Si tratta di un codice che viene assegnato a tutte le strutture ricettive e agli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche in Italia”, spiega Alfredo Accolla, consigliere d’amministrazione della Cassa di previdenza dei ragionieri e degli esperti contabili. Il Cin va richiesto tramite il portale telematico della Banca dati nazionale delle strutture ricettive.
Sono obbligati a richiederlo e ad esporlo:
- I titolari e gestori di strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere;
- I locatori di immobili as uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche;
- I locatori di unità immobiliari per locazioni brevi.
Per richiedere il CIN, è necessario accedere al portale con Spid o Cie. “Se si è in possesso di un codice identificativo regionale o provinciale prima del 2 novembre 2024, si avranno 120 giorni di tempo per richiedere il Cin. Se si ottiene il codice identificativo dopo il 2 novembre, invece – conclude Accolla – si hanno 30 giorni dalla data di attribuzione di tale codice per richiedere il Cin”.
I nuovi obblighi di sicurezza per gli affitti brevi
Con l’introduzione della Banca dati nazionale, i gestori di affitti brevi sono ora obbligati a rispettare nuove norme di sicurezza, in base al decreto legge 145/2023. Gli immobili destinati a locazioni turistiche, ricorda Salvatore Baldino, consigliere d’amministrazione della Cassa di previdenza dei ragionieri e degli esperti contabili, devono essere dotati di:
- Rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, con segnalazione d’allarme;
- Estintori portatili in posizioni visibili e facilmente accessibili, con almeno un estintore ogni 200 metri quadrati o frazione e almeno uno per piano.
Sono esonerati dall’obbligo di installare i rilevatori di gas e monossido di carbonio gli immobili che non abbiano impianti a gas o che non presentino rischio di rilascio di gas pericolosi. I gestori che non si adeguano saranno soggetti a sanzioni amministrative. In caso di mancanza dei requisiti di base verranno applicate le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile, mentre in caso di assenza dei dispositivi di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio o degli estintori, verrà applicata una multa da 600 a 6mila euro per ciascuna violazione accertata.